Tout ce qu’il faut savoir sur l’état des lieux

C’est le passage obligé quand vous entrez dans un nouveau logement ou que vous quittez votre location : l’état des lieux. Est-il obligatoire ? En quoi consiste exactement l’état des lieux ? Comment le remplir et à quelle date l’effectuer ?  Que faire si l’état des lieux n’a pas été fait ? Nous répondons à toutes vos questions sur l’état des lieux et nous vous proposons un modèle d’état des lieux à télécharger et imprimer gratuitement.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

La définition d’un état des lieux est simple : c’est un document qui décrit précisément le logement, ses équipements et l’état de conservation détaillé de toutes les pièces et tous les appareils laissés dans le logement. Un état des lieux d’entrée doit être fait lors de la remise des clés et de la signature du bail et l’état des lieux de sortie doit être complété lorsque le locataire quitte le logement.

Pourquoi faire un état des lieux ?

Vous vous demandez peut-être à quoi sert l’état des lieux et pourquoi s’infliger une démarche si fastidieuse. C’est pourtant un document primordial dans le règlement des litiges entre propriétaire et locataire concernant l’état du logement. C’est en effet en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qu’il est possible d’observer d’éventuels dégâts ou dégradations dans le logement qui seront retenus sur le chèque de caution du locataire.

Est-ce que l’état des lieux est obligatoire ?

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont tous deux obligatoires pour les résidences principales. Le décret sur la loi Alur du mars 2016 prévoit un certain nombre de mention obligatoire dans l’état des lieux comme la date, la localisation du logement, les coordonnées du bailleur, les relevés de compteurs individuels (eau, électricité, gaz) le cas échéant, le nombre de clés remises, la description des pièces et des équipements et la signature du locataire et du bailleur, ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire?

L’état des lieux doit toujours être contradictoire, ce qui signifie simplement qu’il doit être daté et signé à la fois par le locataire et le propriétaire, ou les personnes qui les représentent.

Pour quel logement doit-on remplir un état des lieux ?

Il est vivement conseillé d’établir un état des lieux pour toute location qu’elle soit saisonnière ou à l’année mais aussi pour les studios, les appartements meublés, les maisons, les locaux commerciaux et les garages. L’état des lieux d’un meublé est identique à celui d’une maison par exemple.

Comment se présente un état des lieux ?

L’état des lieux peut désormais être établi sur papier ou sur un support numérique. Dans tous les cas il doit être édité en deux exemplaire, pour le locataire et le propriétaire. Vous pouvez choisir d’effectuer l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un même document en distinguant bien l’entrée et la sortie par deux colonnes distinctes par exemple ou de les réaliser sur deux documents séparés en gardant la même structure pour faciliter la comparaison. L’important reste de pouvoir comparer facilement l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Comment faire un état des lieux ?

Que vous soyez propriétaire ou locataire, remplir un état des lieux n’est pas difficile mais il ne faut pas prendre cette démarche à la légère et rester attentif et rigoureux tout au long de la procédure.

A quelle date se déroule  l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée se déroule normalement le jour de la remise des clés et de la signature du contrat de location et l’état des lieux de sortie le jour où le locataire quitte le logement et rend les clés. La date est généralement fixée par le propriétaire et le locataire selon leurs disponibilités et leurs obligations. Il est par exemple possible de faire l’état des lieux avant la fin du préavis. Il est en revanche déconseillé d’établir l’état des lieux avant des travaux puisque le logement va être transformé et l’état ne sera plus le même.

Qui doit être présent le jour de l’état des lieux ?

Généralement, seuls le propriétaire et le locataire doivent être présents et signer l’état des lieux. Seulement, si vous n’êtes pas disponible l’état des liens peut se dérouler sans votre présence si vous vous faites représenté par un tiers. Il est par exemple possible de demander à votre agence immobilière d’effectuer l’état des lieux à votre place mais ce n’est en aucun cas une obligation. Pour des raisons pratiques, le contrat de location est généralement signé en même temps et les clés remises au locataire mais c’est au locataire et au propriétaire de s’arranger entre eux pour ces détails pratiques.

S’il n’est pas possible de réaliser un état des lieux à l’amiable ou que l’une des parties (propriétaire ou locataire) ne se présente pas, un huissier peut établir l’état des lieux.

Qui doit payer l’état des lieux avec agence ou avec huissier ?

L’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire.

Dans le cas d’un état des lieux réalisé par un agent immobilier, les frais appliqués au locataire ne peuvent excéder 3€ par m2 et le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur. Ainsi pour un logement de 30 m2, si l’agence facture 200 €, le locataire ne paie que 90 € (30 m2 x 3€) et si l’agence facture 160 €, le propriétaire et le locataire paient chacun 80 €.

Dans le cas d’un état des lieux litigieux réalisé par un huissier, les frais sont divisés également entre le locataire et le bailleur. Depuis mai 2016, la grille tarifaire est la suivante :

  • 132, 56 € TTC en métropole pour un logement de moins de 50 m2
  • 154, 44 € TTC en métropole pour un logement de 50 à 150 m2
  • 231, 66 € TTC en métropole pour un logement de plus de 150 m2

Que faut-il vérifier pendant l’état des lieux ?

Pour réussir son état des lieux, la clé est d’être rigoureux et de passer au peigne fin chaque détail du logement. En tant que locataire, cela permet d’éviter que des dégradations déjà présentes vous soient imputées à la sortie. En tant que propriétaire, cela vous permettra de contester les éventuelles dégradations du locataire à la sortie.

Le logement doit être décrit pièce par pièce, du sol au plafond, n’oubliez pas de vérifier l’état des murs ainsi que d’éventuelles traces ou trous. Les placards, les revêtements, les portes et les fenêtres doivent être inspectées. Vous devez aussi vous assurer quand tous les équipements sont en état de marche : plaques de cuisson, électroménager, chauffage, volets roulants. Enfin, les compteurs doivent être relevés.

En remplissant l’état des lieux, évitez d’écrire des termes trop généraux, il faut être précis en écrivant par exemple “fissure sur le carrelage sous l’évier” ou “tâche au plafond dans la chambre près de la fenêtre”.

Modèle d’état des lieux loi ALUR à imprimer gratuitement

Vous pouvez télécharger gratuitement cet exemple d’état des lieux PDF conforme à la loi ALUR et l’imprimer. Vous pouvez facilement enregistrer ce PDF sous format Word si vous préférez.

Téléchargez le formulaire d’état des lieux ici.

Que se passe-t-il en cas si des dégradations sont découvertes dans l’état des lieux de sortie ?

L’usure du logement résultant d’un usage normal au fil du temps ne peut pas être reproché au locataire. Pour éviter tout litige sur ce point, les deux parties peuvent désormais se mettre d’accord sur une grille de vétusté lors de l’état des lieux d’entrée.

Le locataire doit remettre l’appartement dans l’état dans lequel il l’a reçu, en prenant en compte l’usure normale causée par le temps. Les taches, trous et brûlures devront par exemple être remise en état avant l’état des lieux de sortie et le logement lavé entièrement, faute de quoi une partie de la caution du locataire peut être conservée par le propriétaire afin de remettre le logement en état.

Contester un état des lieux

Comment modifier l’état des lieux ?

Le locataire a de 10 jours pour remarquer un détail ou une anomalie dans le logement et effectuer la modification de l’état des lieux. Il peut modifier l’état des équipements de chauffage pendant tout le premier mois de chauffe, ce qui s’avère utile si l’entrée dans les lieux était en été.

Quel recours en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s’entendre sur l’état du logement, ils peuvent demander à un huissier d’effectuer l’état des lieux ou saisir la Commission départementale de conciliation.

Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait

Si le propriétaire et le locataire n’ont pas établi ou pas signé l’état des lieux, le locataire est présumé être entré dans un logement en bon état et devra le restituer comme tel sauf s’il a la preuve du mauvais état initial du logement comme des photographies réalisée par un huissier. Si c’est le propriétaire qui a refusé de faire l’état des lieux, il devra prouver avoir fourni le logement en bon état s’il veut imputer des dégradations au locataire.

FAQ

L’état des lieux peut-il servir de justificatif de domicile ?

Il est plutôt conseillé d’utiliser votre contrat de location (signé en même temps que l’état des lieux) ou une facture d’énergie ou de box internet comme justificatif de domicile.

Peut-on effectuer un pré état des lieux de sortie ?

Le pré état des lieux de sortie est largement répandu chez les bailleurs sociaux. Quand le locataire donne son préavis de départ, cela consiste pour le bailleur à se rendre dans le logement afin de noter les réparations à effectuer respectivement par le locataire et le bailleur en prenant l’état des lieux d’entrée comme point de comparaison. Cela permet d’éviter les surprises le jour de l’état des lieux de sortie et de laisser le temps à chacun d’effectuer les petits travaux nécessaires.

L’état des lieux pour les professionnels est-il différent ?

Depuis la loi Pinel de 2014, il est obligatoire de faire un état des lieux pour un bail commercial ou professionnel. La démarche est sensiblement la même que pour les particuliers, il s’agit de refléter le plus précisément possible l’état des locaux à l’entrée et à la sortie.


Chloe Bion

Un commentaire sur “Tout ce qu’il faut savoir sur l’état des lieux”

  1. Je viens de signer un bail pour un local commercial à Ambérieux en Bugey. Le proprio ne m’a pas fait faire d’état des lieux … est-ce bien normal?
    Rien à voir sinon mais : est-ce que le service Souscritoo est bien accessible aux professionnels ?

    Jacques #


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