Formulaire d’état des lieux pour bail commercial

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Modèle d'état des lieux pour une bail commercial



À l’instar des contrats de locations pour particuliers, les baux pour bâtiments industriels, locaux professionnels et commerces comprennent un état des lieux d’entrée et de sortie, que la loi Pinel de juin 2014 a rendu obligatoires. Procédures, démarches, clauses, obligations des différentes parties, conséquences en cas d’absence ou de contentieux, voici tout ce qu’il faut savoir au sujet de l’état des lieux pour un bail commercial.


L’état des lieux pour un bail commercial

Depuis le 1er Septembre 2014, un état des lieux lors de la prise de possession des locaux commerciaux par le nouveau locataire est obligatoire dans les cas suivants :

  • conclusion d’un bail ;
  • cession du droit au bail ;
  • cession ou de mutation à titre gratuit du fonds ;
  • lors de la restitution des locaux

Cette procédure concerne surtout les locaux commerciaux ou fonds de commerce de taille du type TPE, artisanat et petits commerces.


Comment se passe l’état des lieux pour un bail commercial ?

Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire et de leur restitution. Le principe de l’état des lieux entrant et sortant pour un bail commercial est le même que dans le cas d’un contrat de location particuliers. Il s’agit de constater l’état précis d’un logement donné en location à l’entrée et à la sortie du locataire. Les deux parties (bailleur et locataire) s’assurent de :

  • L’état détaillé de chacune des pièces ou partie qui composent le lieu (pièces à vivre, dépendances, parking, cave, balcons et terrasses.
  • La présence de dégradations au moment de l’état des lieux, non imputables au locataire
  • L’état détaillé des équipements présents dans le logement (portes, poignées, prises, interphone, digicode, boîte au lettre, câbles, canalisations)
  • La nature et le fonctionnement de sources de lumière, de chauffage et d’eau chaude sanitaire (électrique, gaz, fioul, énergie renouvelable)
  • Les relevés de compteur d’électricité, d’eau et de gaz.
  • La remise de clefs, le nombre de jeux et leur destination.

La spécificité de l’état de lieux entrant pour un bail commercial, c’est qu’il contient également un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire. Et celles qui ne lui incombent pas. L’état des lieux permet donc d’établir un bilan plus ou moins approximatif du budget et des charges.

En cas d’absence, le propriétaire peut demander à se faire représenter par un expert de la gestion locative qui se porte alors garant de lui.

Lors de l’état des lieux de sortie, la comparaison est faite entre les deux documents pour constater les dégradations ou la vétusté des locaux. L’idéal entant d’établir les états des lieux entrant et sortant sur la base d’un seul document, ce qui facilite la comparaison.


Bail commercial et loi Pinel

L’état des lieux n’a pas toujours été obligatoire pour les baux commerciaux. Cette procédure a été instaurée de façon légale par la loi Pinel du 18 juin 2014, une réforme de la réglementation relative aux baux commerciaux. L’objectif étant de garantir une plus protection supplémentaire du locataire au dépend du bailleur.

L’article 1731 du Code civil prévoit désormais qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives. Il est tenu de les restituer dans ce même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.


Bail commercial et dépôt de bilan

Les cas de procédures collectives (redressement ou liquidation judiciaire), de cessation d’activité ou de dépôt de bilan par un commerçant ne constituent une résiliation automatique du bail. Il se poursuit jusqu’à la date établi lors du contrat de location. Mais il peut faire l’objet d’une révision par un administrateur judiciaire ou un liquidateur après examen. Entre temps, le commerçant est tenu de déclarer ses créances et de verser un loyer.


Foire aux questions


Pourquoi la loi Pinel a-t-elle rendu obligatoire l’état des lieux pour un bail commercial ?

Il s’agit officiellement « améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires ».


Comment faire en cas de désaccord pendant l’état des lieux d’un bail commercial ?

En cas de litige, un huissier de justice peut être mandaté. Ce sera à lui d’établir l’état des lieux, sur l’initiative de la partie la plus diligente. Les frais occasionnés sont alors à la charge de deux parties, à hauteur de 50/50.


Comment demander le congé de son bail commercial ?

On peut le demander 6 mois à l’avance. Soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (option qui n’existait pas avant). Ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, pour être valide, préciser les motifs de rupture.